부산아파트 분양 2년 후 매도시 세금 및 수수료 계산[ch]
부산아파트 분양 2년 후 매도시 세금 및 수수료 계산[ch]
아래 계산은 **질문에서 제시한 전제(2년 후 ‘1세대 1주택 비과세 적용 가능’)**를 그대로 가정하여 정리합니다.
(부산아파트 실거주·보유요건 충족, 장기보유특별공제 계산 불필요한 완전 비과세 상황)
1️⃣ 기본 조건 정리
분양가(취득가): 6억 원
매도가: 10억 원
보유기간: 2년
주택 수: 1세대 1주택
비과세 요건: 충족(가정)
조정대상지역 여부: 논외(비과세 전제)
2️⃣ 양도소득세 계산
✔ 양도차익
10억 – 6억 = 4억 원
✔ 비과세 적용
1세대 1주택
보유 2년 이상
비과세 한도: 12억 원 (현행)
👉 양도소득세 = 0원
✔ 지방소득세
양도소득세의 10%
양도세가 0원이므로
👉 지방소득세 = 0원
✅ 양도 관련 세금 합계
0원
3️⃣ 부동산 중개수수료 계산
매도가 10억 원 기준
📌 중개보수 요율 (주택 매매)
9억 초과 주택
상한 요율: 0.9% (협의 가능)
실무에서는 **0.7~0.9%**가 가장 일반적
▶ 상한선 기준 계산 (0.9%)
10억 × 0.9% = 900만 원
부가세 10%: 90만 원
▶ 중개수수료 총액
990만 원
▶ 비교: 협의 시 (0.7%)
10억 × 0.7% = 700만 원
부가세 70만 원
👉 총 770만 원
4️⃣ (참고) 취득 당시 이미 낸 세금 — 회수 불가
분양 당시 이미 납부했을 것으로 추정되는 비용 (참고용)
▶ 취득세 (일반 1주택 가정)
6억 × 약 1.1% ≈ 660만 원
※ 이미 납부 완료, 매도 시 환급·차감 불가
5️⃣ 최종 정리표
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 양도소득세 | 0원 |
| 지방소득세 | 0원 |
| 중개수수료 (0.9%) | 990만 원 |
| 매도 시 실제 비용 | 약 1천만 원 내외 |
6️⃣ 핵심 결론 (한 줄 요약)
6억에 사서 10억에 팔아도, 비과세가 적용되면 세금은 0원이고
실제 비용은 부동산 수수료 약 800만~1,000만 원 수준이다.
⚠️ 반드시 확인해야 할 체크포인트
아래 중 하나라도 미충족 시 세금이 수천만 원 발생합니다.
실거주 요건 충족 여부
일시적 2주택 여부
분양권 보유 이력
가족 명의 분산 여부
매도 시점의 비과세 한도 유지 여부
👉 원하시면
“비과세 깨질 경우 세금 폭탄 시뮬레이션”
“실거주 2년 미충족 시 실제 세금”
“법인·증여·보유 전략 비교표”
도 바로 계산해 드릴 수 있습니다.